Η σκόνη που σήκωσε η δημοσίευση του νέου Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) για την οριοθέτηση των οικισμών της χώρας είναι πολύ μεγαλύτερη του όποιου προβλήματος μπορεί να δημιουργεί. Ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικοί και δήμαρχοι (σ.σ. η ΚΕΔΕ ζήτησε την κατάργηση του ΠΔ!) ξεσηκώθηκαν με την αιτιολογία ότι τα όρια των οικισμών συρρικνώνονται και χάνονται δικαιώματα δόμησης.

Η αλήθεια είναι ότι το συγκεκριμένο ΠΔ καθορίζει τα κριτήρια, τον τρόπο και τις διαδικασίες για την οριοθέτηση των οικισμών της χώρας με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923 (υπολογίζονται σε περίπου 10.000). Δηλαδή θέτει τις προδιαγραφές για τους μελετητές που ενδεχομένως θα οδηγήσουν σε αλλαγή των ορίων των οικισμών και πιθανότατα στη συρρίκνωσή τους, στο πλαίσιο εκπόνησης των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ και  ΕΠΣ) που «τρέχουν» σήμερα για το 80% της ελληνικής επικράτειας και εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθούν σε περίπου μία διετία. Εως τότε θα μπορούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες και να χτίζουν.

Γιατί ήταν αναγκαίο το νέο ΠΔ; 

Νέοι κανόνες για την οριοθέτηση των οικισμών έπρεπε να θεσπιστούν προκειμένου να υπάρξει συμμόρφωση με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο δεν απαγορεύει την επέκταση των οικισμών αλλά ορίζει ότι πρέπει να γίνονται βάσει των πραγματικών αναγκών και κατόπιν μελέτης και όχι ανεξέλεγκτα.

Γι’ αυτό με την 56/2017 απόφαση του ΣτΕ ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών στον Δήμο Ρεθύμνου ενώ με την 1268/2019 απόφαση ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών του Πηλίου. Αποτέλεσμα αυτής της νομολογίας είναι ότι οι εν λόγω οικισμοί βρίσκονται σε πολεοδομική εκκρεμότητα και δεν μπορεί να εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια. Ακολούθησε η απόφαση 164/2022 που ακύρωσε τις επεκτάσεις των οικισμών στην Πάρο με το σκεπτικό ότι δεν μπορούν να βασίζονται ούτε στις οικιστικές πιέσεις ούτε στη ζήτηση για παραθεριστική κατοικία, αλλά πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη φέρουσα ικανότητα του νησιού.

Ετσι, με βάση την παγιωμένη νομολογία του ΣτΕ, έχουν τεθεί σε αμφισβήτηση όλα τα όρια των οικισμών της ελληνικής επικράτειας που είχαν θεσμοθετηθεί δεκαετίες πριν –κατά βούληση ή, ορισμένες φορές,  βάσει πραγματικών αναγκών– με αποφάσεις νομάρχη, χρησιμοποιώντας μεθοδολογία που έχει κριθεί ως επιστημονικά μη αποδεκτή από τις αποφάσεις των δικαστηρίων. Αποτέλεσμα αυτού είναι να προκύψει μια πολεοδομική ανασφάλεια και τα όρια των οικισμών να μπορούν να καταπέσουν σε κάθε προσφυγή που θα γίνει σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή, τόσο άμεσα όσο και στο μέλλον.

Αρχικά το ΥΠΕΝ στο draft του ΠΔ που είχε αποστείλει στο ΣτΕ, είχε προσπαθήσει να εντάξει στα όρια των οικισμών μια «Ζώνη Γ» η οποία θα περιελάμβανε τις περιοχές που είχαν προκύψει από τις αποφάσεις των Νομαρχών και να θέσει σε αυτές όρους δόμησης αυστηρότερους συγκριτικά με τα υπόλοιπα οικόπεδα των οικισμών, αλλά ηπιότερους συγκριτικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. Ωστόσο, όταν το σχέδιο ΠΔ πέρασε από τον έλεγχο του ΣτΕ, οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι έπρεπε να   αφαιρεθεί η «Ζώνη Γ» με το σκεπτικό ότι η συμπερίληψη «ενδιάμεσων εκτάσεων», χωρίς να προσδιορίζονται ειδικότερα τα χαρακτηριστικά τους, εντός των ορίων του οικισμού, έχει ως αποτέλεσμα εν τοις πράγμασι την επέκταση των ορίων του σε περιοχές που δεν πληρούν τα κριτήρια για την ένταξή τους στον οικισμό. Ετσι το ΥΠΕΝ αφαίρεσε τη «Ζώνη Γ» και το ΠΔ ψηφίστηκε.

Γιατί προχωρά το ΥΠΕΝ σε νομοθετική ρύθμιση;

Σήμερα το πρόβλημα της μη έκδοσης οικοδομικών αδειών περιορίζεται σε εκείνες τις περιοχές για τις οποίες έχουν ακυρωθεί τα όρια με απόφαση του ΣτΕ ή έχει γίνει αναστολή οικοδομών αδειών. Στους υπόλοιπους οικισμούς, για τα επόμενα δύο έτη, μπορούν να εκδίδονται οικοδομικές άδειες, αλλά υπάρχει κίνδυνος προσφυγής και ακύρωσής τους στο ΣτΕ.

Ετσι, το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται ρύθμιση ώστε να λειάνει τις όποιες πολιτικές συνέπειες μπορεί να έχει το γεγονός ότι κάποιοι θα χάσουν το δικαίωμα δόμησης. Και αυτό επειδή ακίνητα που σήμερα βρίσκονται εντός οικισμού και μπορούν να χτίσουν στα 300, 400 ή 500 μ., ενδέχεται να βρεθούν εκτός, όπου η αρτιότητα είναι στα τέσσερα στρέμματα, με απαίτηση προσώπου σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο.

Ποια είναι η νέα νομοθετική ρύθμιση;

Με τις νέες ρυθμίσεις θα δίνεται η δυνατότητα καθορισμού από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, ειδικών περιοχών ελέγχου χρήσεων γης (Π.Ε.Χ.). Ως  Π.Ε.Χ. θα νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση περιοχές οι οποίες βρίσκονται εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, πέριξ των οικισμών. Για αυτές θα καθοριστούν ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης. Εντός των Π.Ε.Χ. το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο θα καθορίζει τις νέες Περι-Οικιστικές Ζώνες (Π.Ο.Ζ.).

Ουσιαστικά είναι ζώνες που θα αποτελούν συνέχεια των ορίων των οικισμών, σε απόσταση που δεν θα υπερβαίνει τα 500 μ. Θα συγκροτούν ιδιαίτερες ενότητες, βάσει των φυσικών και πολεοδομικών χαρακτηριστικών τους και θα λειτουργούν ως ενδιάμεσες ζώνες μεταξύ της εντός των ορίων της οικιστικής περιοχής και της εκτός σχεδίου περιοχής.

Στις ζώνες αυτές θα μπορούν να καθορίζονται αρτιότητες και όροι δόμησης ευμενέστεροι μεν της ευρύτερης Π.Ε.Χ. ή, ελλείψει αυτής, της εκτός σχεδίου περιοχής, αλλά δυσμενέστεροι από εκείνους των οικισμών. Ουσιαστικά σε αυτές τις εκτός σχεδίου ζώνες θα επιτρέπονται παρεκκλίσεις δόμησης στο ένα ή και στα δύο στρέμματα. Επίσης θα καθορίζονται χρήσεις γης με τις οποίες θα εξασφαλίζεται η καλύτερη λειτουργική οργάνωση και εξυπηρέτηση των οικισμών, παράλληλα με τη διατήρηση των ιδιαίτερων μορφολογικών χαρακτηριστικών τους και του τοπίου.

Ακολουθήστε το Protagon στο Google News